リートは日本は割高 豪州は押し目待ち
昨年からリートが強い。東証リート指数は2018年に1662から6.7%上昇の1774、2019年現在はさらに12.5%上昇して1996を付けています。国内ではマンション価格の下落がささやかれ始めてますが、一方でオフィスの空室率の低下と平均賃料の増加が価格を押し上げているようです。加えて昨年から始まったリセッション懸念からポートフォリオのディフェンシブ比率を高めるリバランスニーズもあるのでしょう。世界的な金利低下により機関投資家は一定程度リートの比率を高めていると思われます。
住宅バブル崩壊の中で豪州リートも強い
ここでオーストラリアのリートに目を向けると東証リートよりも上昇傾向にあることがわかります。豪州リート指数（S&P/ASX200 A-Reit Index、Aリート）は2018年こそ1405から1420の1%上昇と限定的でしたが、今年に入り21%上昇の1725を付けています。長期的に見てもリーマンショック以降の豪州リートの上昇は目を見張るものがあります。
豪州の住宅市況は2017年頃にピークをつけて現在ではシドニーなど都市部を中心に住宅価格は下落を続けています。それにもかかわらずAリートが活況な理由はそもそも指数の構成で住宅セクターの比率が非常に小さい（1%程度）であることが挙げられます。ちなみに構成比の半分は小売セクターです。
さらに豪州は足元ではRBAによる利下げがなされており、環境面も追い風となりAリートは上昇を続けているようです。
Jリートは割高で一方Aリートは魅力的
両者の水準について私見を述べると、Jリートに関しては平均分配金利回りが3.5%まで低下して来ておりここからは警戒感を持っていきたいです。今の勢いが持続すると平均利回りが3.0%を割込んで行く可能性は十分にありますが、その時はJリートのアンダーウェイトを考えるタイミングと思っています。
一方、Aリートはバリュエーション的にもまだまだ割高感はなく少し長い目で見れば買ってもいいレベルにも思います。ただし短期的・チャート的には流石に過熱感も感じられるので押し目を待って買い場を探したいところです。Aリートの長期のチャートではリーマンショック後の高値は抜けて、リーマン前の最高値をトライしに行く勢いを感じられるのでまだまだ魅力的に写ります。
米株が最高値を更新する日が続いていますが、流石にここからの米株オーバーウェイトはリスキーに見えます。そのため最近では他の投資対象を日々探しています。
